Hai deciso di vendere casa o magari stai per acquistare un nuovo appartamento? Bene, una delle prime cose che ti sentirai chiedere (o che dovrai fornire) è l’Attestato di Prestazione Energetica, meglio noto come APE. Ma cosa dice la legge italiana al riguardo? Quando va presentato? Chi lo deve pagare? E cosa succede se non ce l’hai?

In questo articolo ti spiego tutto ciò che c’è da sapere sull’APE nel contesto della compravendita immobiliare in Italia nel 2025, con parole semplici, senza troppi tecnicismi e con un occhio alle normative aggiornate.

APE e compravendita immobiliare: cosa dice la normativa italiana

Perché l’APE è fondamentale quando si vende (o compra) casa?

L’APE è obbligatorio per legge in tutte le compravendite di immobili, ed è parte integrante della documentazione necessaria per finalizzare l’atto di vendita.

Il motivo? È uno strumento che consente al futuro acquirente di sapere quanto è efficiente (o energivoro) l’immobile che sta per acquistare. In pratica, conoscere la classe energetica di una casa è un po’ come sapere quanti chilometri fa con un litro una macchina: ti fa capire che tipo di consumi aspettarti.

Quando va presentato l’APE?

Qui entra in gioco la parte “legale”. La legge italiana dice che l’APE va:

Redatto prima di mettere in vendita l’immobile (non dopo).
Allegato all’annuncio immobiliare, sia cartaceo che online.
Consegnato all’acquirente già al momento della proposta d’acquisto o al più tardi al rogito notarile.

Senza l’APE, non puoi vendere regolarmente un immobile. Non solo rischi una multa, ma il notaio non potrà neanche procedere con la firma dell’atto.

APE nell’annuncio immobiliare: è obbligatorio?

Assolutamente sì. Già nella fase di pubblicazione dell’annuncio di vendita – che sia sul sito dell’agenzia, su un portale online o anche su un volantino – deve essere indicata la classe energetica dell’immobile.

Se pubblichi un annuncio senza l’APE (o con dati falsi), rischi una multa da 500 a 3.000 euro. Quindi meglio non improvvisare!

Chi deve procurare (e pagare) l’APE?

In una compravendita, è il venditore a doversi occupare dell’APE. Questo significa che:

Deve contattare un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra…).
Far effettuare il sopralluogo.
Pagare per il servizio (il costo medio è tra i 100 e i 250 euro).
Consegnare il certificato all’acquirente e allegarlo all’atto.

L’acquirente ha diritto a ricevere l’APE già prima del rogito, così può fare le sue valutazioni in merito ai consumi e all’efficienza energetica.

Validità dell’APE: quanto dura?

L’Attestato di Prestazione Energetica ha validità di 10 anni, a patto che:

Non vengano eseguiti lavori che modificano gli impianti o l’involucro edilizio.
Gli impianti (riscaldamento, raffrescamento, ecc.) vengano manutenuti regolarmente.

Quindi, se l’APE è ancora valido, puoi utilizzarlo anche in una vendita futura, a meno che non siano stati fatti interventi strutturali o energetici.

Cosa succede se non hai l’APE?

Semplice: non puoi vendere legalmente l’immobile. Inoltre, rischi:

Sanzioni amministrative da 3.000 a 18.000 euro.
La possibilità che l’atto venga considerato non conforme (anche se non nullo).
Problemi con l’agenzia immobiliare o con l’acquirente, che può rivalersi in sede legale.

Insomma, è una di quelle cose che non si possono saltare.

E se sto comprando casa?

Se sei l’acquirente, l’APE è un tuo diritto. Devi riceverlo in modo trasparente e in tempi utili per prendere una decisione consapevole. Ti aiuta a capire:

Quanto spenderai in bollette.
Se sarà necessario investire in lavori di riqualificazione energetica.
Se potrai accedere a bonus per migliorare la casa (ad esempio per passare da una classe G a una C).

Attenzione: l’APE è solo informativo, quindi anche se la classe energetica è bassa, non rende nullo il contratto. Ma è comunque un indicatore utile per valutare la convenienza dell’acquisto.

Normativa aggiornata 2025: cosa sapere

Nel 2025, la normativa italiana si è ulteriormente allineata agli obiettivi europei in materia di efficienza energetica e sostenibilità.

Le novità più rilevanti sono:

Controlli più frequenti sulle certificazioni fasulle (senza sopralluogo).
Più chiarezza sulla validità dei certificati: ora in molte regioni italiane l’APE va registrato presso un catasto energetico regionale.
Incentivi legati alla riqualificazione energetica, dove l’APE prima e dopo i lavori serve a dimostrare il miglioramento per accedere ai bonus.

Consigli pratici per venditori

Se stai per vendere casa, ecco cosa ti consiglio di fare:

Contatta subito un tecnico abilitato e fai fare il sopralluogo.
Verifica che il certificato sia aggiornato e valido.
Inserisci la classe energetica nell’annuncio.
Conserva una copia dell’APE firmata, da consegnare all’acquirente.
Assicurati che il notaio alleghi l’APE al rogito.

Così sei in regola e tranquillo.