Stai affittando un appartamento o una casa? Oppure sei un inquilino e ti stai chiedendo se l’APE va allegato al contratto? Ottima domanda.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non riguarda solo la vendita degli immobili, ma è obbligatorio anche nelle locazioni, sia residenziali che commerciali. E se non lo alleghi o lo fai in modo scorretto… rischi multe salate.

In questo articolo vediamo:

Quando serve l’APE in caso di affitto
Chi deve fornirlo
Come va allegato al contratto
Le sanzioni per chi non lo presenta
Cosa cambia tra nuove locazioni, rinnovi e affitti brevi

APE nei contratti di locazione: obblighi, sanzioni e rischi da evitare

Quando è obbligatorio l’APE nelle locazioni?

In Italia, l’APE è obbligatorio per tutti i nuovi contratti di locazione a uso abitativo o commerciale, stipulati dopo il 6 giugno 2013, come previsto dal D.L. 63/2013 e successiva legge di conversione.

✅ In particolare, serve quando:

si affitta un appartamento (a studenti, famiglie, single, ecc.)
si stipula un contratto di locazione commerciale (negozi, uffici)
si cambia inquilino
si stipula un nuovo contratto anche con lo stesso inquilino

Quando non serve l’APE in caso di affitto?

Ci sono alcune eccezioni.

L’APE non è obbligatorio in caso di:

Locazioni inferiori a 30 giorni complessivi nell’anno (es. affitti brevi, B&B, turisti)
Immobili privi di impianti (es. garage, cantine, box)
Fabbricati ruderi o da ristrutturare integralmente
Edifici agricoli non abitabili

❗Attenzione però: se affitti in modo continuativo anche per brevi periodi, potresti comunque rientrare negli obblighi.

Chi deve fornire l’APE?

È il locatore (cioè il proprietario) dell’immobile a dover fornire l’APE all’inquilino prima della firma del contratto.

L’attestato deve essere:

In corso di validità (non più vecchio di 10 anni e coerente con lo stato attuale dell’immobile)
Registrato nel catasto energetico regionale
Allegato in copia al contratto

Inoltre, all’interno del contratto va inserita una clausola che attesta che l’inquilino ha ricevuto l’APE e ne è a conoscenza.

Cosa succede se l’APE non viene allegato al contratto?

Chi non allega l’APE rischia una sanzione amministrativa.

📌 Le multe previste sono:

da 1.000 a 4.000 euro per locazioni di singole unità immobiliari
la sanzione si riduce della metà per contratti inferiori a 3 anni
la sanzione viene applicata sia in caso di mancanza dell’APE, sia se il documento è non valido o non aggiornato

Inoltre, in assenza dell’APE:

❌ Il contratto potrebbe essere contestato dall’Agenzia delle Entrate

❌ Il locatore potrebbe avere problemi con agevolazioni fiscali o cedolare secca

❌ Le agenzie immobiliari sono obbligate a dichiarare la classe energetica già nell’annuncio

L’APE va registrato con il contratto?

No, non è obbligatorio registrare l’APE all’Agenzia delle Entrate insieme al contratto di locazione.

Tuttavia, è obbligatorio consegnarlo all’inquilino e conservarne copia, insieme alla dichiarazione firmata di avvenuta consegna.

Molti proprietari lo allegano comunque per sicurezza (non è sbagliato, ma nemmeno imposto dalla legge).

APE e affitti brevi: facciamo chiarezza

L’APE non è obbligatorio per locazioni inferiori a 30 giorni, solo se il totale dei giorni nell’anno solare non supera i 30 giorni.

Ma se affitti in modo:

continuativo
con finalità turistica
attraverso piattaforme come Airbnb, Booking, ecc.

…allora conviene dotarsi di APE, anche se non è sempre formalmente richiesto.

📌 In alcune regioni italiane (come Lazio o Toscana), ci sono regole locali più restrittive, quindi informati sempre in base alla tua zona.

Cosa scrivere nel contratto?

Nel testo del contratto va inserita una dichiarazione esplicita del tipo:

“Il conduttore dichiara di aver ricevuto copia dell’Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile, redatto in data ____, con validità decennale, e di averne preso visione.”

In più, è buona norma allegare all’APE:

✅ la ricevuta di registrazione al catasto energetico regionale

✅ eventuali raccomandazioni tecniche

✅ classe energetica e consumo annuale

FAQ – Domande frequenti

➡ L’APE è obbligatorio per l’affitto?

Sì, è obbligatorio per tutti i nuovi contratti di locazione a uso abitativo o commerciale stipulati dopo il 2013.

➡ Chi deve fornire l’APE in una locazione?

Il proprietario (locatore) dell’immobile è tenuto a fornire l’APE prima della firma del contratto.

➡ Posso affittare senza APE se è per meno di 30 giorni?

Sì, ma solo se non si superano i 30 giorni totali annui. In caso contrario, può essere richiesto.

➡ Cosa rischio se non allego l’APE?

Una sanzione tra 1.000 e 4.000 euro e, in certi casi, problemi fiscali o contestazioni del contratto.