Hai un immobile storico, magari in centro città, oppure un edificio vincolato dalla Soprintendenza? Ti stai chiedendo: “Devo comunque fare l’APE?” Bella domanda! La risposta non è sempre sì o no. Dipende. In questo articolo ti spiego quando l’APE è obbligatorio anche per edifici storici o vincolati, quando puoi beneficiare di un’esenzione, e cosa prevede esattamente la normativa italiana.

APE e immobili storici o vincolati: serve davvero? E quali sono le eccezioni previste dalla legge?

APE e immobili vincolati: che dice la legge?

La legge italiana dice che l’APE è obbligatorio per vendere, affittare o ristrutturare un immobile. Ma c’è un’eccezione importante:

L’obbligo non si applica agli edifici sottoposti a vincoli culturali o paesaggistici, se rispettare i requisiti minimi energetici comporta una modifica non consentita o incompatibile con il vincolo.

📜 Riferimento: D.Lgs. 192/2005, art. 3, comma 3, lettera d)

Quindi: serve o no?

Dipende da due cose:

L’edificio è vincolato ai sensi del Codice dei beni culturali?
→ Se sì, potrebbe rientrare nell’esenzione
Gli interventi per migliorare la prestazione energetica sono incompatibili con il vincolo?
→ Se sì, l’APE non è obbligatorio

Esempio:

Se per migliorare l’efficienza energetica dovresti modificare la facciata di un palazzo storico, ma non puoi farlo, sei esente dall’obbligo di APE.

Tipi di edifici potenzialmente esenti

Ecco alcuni esempi di immobili spesso esenti dall’obbligo di APE:

Palazzi storici con vincolo architettonico
Ville o edifici rurali tutelati dalla Soprintendenza
Chiese, monasteri o luoghi di culto
Castelli, dimore storiche, borghi antichi
Alcuni immobili dentro i centri storici vincolati paesaggisticamente

⚠️ Attenzione: non basta dire “è vecchio”. Serve che ci sia un vincolo ufficiale registrato presso i Beni Culturali.

Come dimostrare che non serve l’APE?

Se vuoi beneficiare dell’esenzione, non puoi decidere da solo.
Il tecnico certificatore dovrà:

Verificare l’esistenza del vincolo (architettonico, culturale, paesaggistico)
Certificare che gli interventi energetici sarebbero incompatibili
Allegare una dichiarazione motivata alla documentazione

In alcuni casi, serve anche una nota della Soprintendenza o del Comune che attesti il vincolo e la sua incompatibilità.

E se non ci sono vincoli? Serve sempre l’APE.

Se l’immobile è solo vecchio, ma non è vincolato, l’APE è obbligatorio come in qualsiasi altro caso.

Esempio:

Casa costruita nel 1900 ma senza vincoli → serve APE
Palazzina con affreschi tutelati e facciata vincolata → possibile esenzione

Serve l’APE per case storiche in vendita?

Anche qui: dipende dal vincolo.

Se la casa è vincolata e gli interventi energetici non sono compatibili, puoi evitare l’APE.

Ma se è una casa antica senza vincoli, e vuoi venderla, devi fare l’APE come per qualsiasi altro immobile.

Il notaio lo controlla?

Sì. In caso di compravendita, il notaio chiederà:

L’APE (se dovuto)
Oppure una dichiarazione di esenzione, firmata dal tecnico

Se manca tutto, non procede all’atto.

FAQ – Domande frequenti

➡ Gli immobili storici devono avere l’APE?
Solo se non sono vincolati o se gli interventi energetici sono compatibili. In caso contrario, sono esenti.

➡ Chi decide se un edificio è esente?
Il tecnico certificatore valuta e allega una dichiarazione. In alcuni casi serve anche un parere ufficiale della Soprintendenza o del Comune.

➡ Devo fare comunque un sopralluogo?
Sì, anche per verificare l’eventuale vincolo. Non è una procedura automatica.

➡ Se non faccio l’APE e non sono esente, rischio sanzioni?
Sì. La mancata presentazione dell’APE, se obbligatorio, può portare a multe fino a 18.000 euro.